建筑与设施维护管理规定
行业指导文件总第110号
本规定已通过相关管理部门的正式审核与批准，现已正式发布，并于相应日期起开始实施。
发布部门：相关管理机构
2024年4月
建筑与设施维护管理规定
第一章 总则
第一条 为加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安全和公众利益，根据有关法律、法规，制定本办法。
凡是在规划区域内进行的内部设施改造与维护活动，以及相关的监督管理工作，都应当遵循本规定的具体要求。
本规定所指的内部设施改造与维护，是指设施通过基础验收后，由运营方或使用方对内部环境进行更新、优化的建设性工作。
所有内部改造与维护项目都必须确保施工质量与作业安全，完全符合行业强制的工程建设规范与安全标准。
国家相关建设主管部门负责统筹全国范围内设施改造与维护活动的管理与规范工作。
各省、自治区的地方建设主管部门则负责各自区域内相关维护活动的具体监督与管理。
各大城市及地方的相关管理部门具体负责辖区内的设施维护项目监管与政策执行。
第二章 一般规定
第五条 住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：
（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；
（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；
（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。
本规定所称的设施主体结构，是指支撑设施的核心框架与组成部分，包括屋面、楼板、主梁、支柱、承重墙、连接节点及基础等关键部位。
本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。
第六条 运营方或使用方在进行内部设施改造与维护时，未获正式审批，不得实施以下操作：
第一，未经许可增建建筑或附加构筑物；
第二，私自改变设施外部形象，或在非承重外墙面上开设门、窗；
第三，擅自改动供暖系统的管道与相关设备；
第四，擅自改动燃气输送管道及相关安全设施。
上述第一、第二项操作需获得城市规划管理部门的正式批准；第三项需得到供暖系统管理单位的许可；第四项则必须经过燃气安全管理机构的审批。
第七条 如果内部改造项目超出原设计标准或增加了楼面荷载，必须由原设计单位或具备同等资质的设计机构出具正式的设计方案。
第八条 如需改动涉及防水层的区域（如卫生间、厨房），必须根据防水技术规范制定详细的施工方案，并完成严格的闭水测试。
第九条 装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的，或者装修活动涉及本办法第六条、第七条、第八条内容的，必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。
第十条 承建企业必须严格遵守所有强制性的工程建设规范与技术标准进行施工，杜绝偷工减料行为，以保证最终工程项目的质量。
第十一条 装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安全。
第十二条 运营方与承建方在施工过程中，均不得侵占公共区域，也不得对公共部位及相关设施造成任何损害。
第三章 开工申报与监督
第十三条 在内部改造工程开始前，运营方或使用方需向所属的物业管理机构或设施管理部门进行正式的申报登记。
若非设施的拥有者对内部进行改造，必须事先取得拥有者的书面许可。
第十四条 申报登记时需要提供以下文件资料：
第一，设施的所有权证明或能证明其合法使用权的有效文件；
第二，申请人的身份证明文件；
第三，详细的改造施工方案；
第四，若涉及主体或承重结构变动，需提交由原设计单位或具备资质的设计机构出具的设计方案；
第五，若涉及第六条规定的事项，需提交相关管理部门的批准文件；涉及第七、第八条的，则需提交对应的设计方案或施工方案；
第六，若委托企业施工，需提供该承建企业的相关资质证书复印件。
对于非拥有者的使用方，还需额外提交拥有者同意进行改造的书面证明。
第十五条 物业管理机构有责任将施工过程中的禁止事项与重要注意事项告知运营方及其委托的承建企业。
运营方在开始施工前，应当事先通知可能受影响的邻近区域。
第十六条 运营方，或运营方与承建方一起，需要与物业管理机构签署一份关于施工管理的服务协议。
该管理服务协议应包含以下条款：
第一，改造工程的具体实施内容；
第二，工程的预计实施周期；
第三，被允许进行施工的时段；
第四，施工废弃物的清理运输与处置方式；
第五，关于外部附加设施安装的规范要求；
第六，明确的禁止行为与施工注意事项；
第七，相关的管理服务费用；
第八，违反协议约定所需承担的责任；
第九，双方认为需要约定的其他事项。
第十七条 物业管理机构应依据服务协议履行管理职责，若发现运营方或承建企业有违反第五条规定、或未经批准实施第六条行为、或违反了第七、第八、第九条规定，应立即予以制止；对已造成不良影响或拒不改正的，应及时上报相关部门依法处理。对于违反服务协议的，将追究其违约责任。
第十八条 相关管理部门在接到关于违规行为的报告后，应及时派员赴现场核查情况，并依据法规进行处理。
第十九条 禁止物业管理机构强行向运营方指定承建企业或推销建筑材料。
第二十条 运营方不得拒绝或阻挠物业管理机构依据服务协议对施工活动进行的监督检查。
第二十一条 任何单位和个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为，都有权检举、控告、投诉。
第四章 委托与承接
第二十二条 承接住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业，必须经建设行政主管部门资质审查，取得相应的建筑业企业资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。
第二十三条 运营方在委托企业进行改造工程时，应选择具备相应资质等级的合格承建商。
第二十四条 运营方与承建企业应当签订正式的书面施工合同，明确界定双方的权利与责任义务。
该施工合同应包含以下核心内容：
第一，委托方与受托方的名称、地址及联系方式；
第二，改造项目的范围、面积，具体的项目内容、施工方式、技术规格、质量要求及验收标准；
第三，工程的计划开工与竣工日期；
第四，工程的保修范围与保修期限；
第五，工程的总造价、计价方式以及款项的支付时间与方式；
第六，合同变更或解除的前提条件；
第七，违约责任的认定以及争议的解决途径；
第八，合同的正式生效时间；
第九，双方协商一致认为需要明确的其他条款。
第二十五条 若施工过程中发生纠纷，首先应通过协商或调解解决。如果协商或调解无效，任何一方均可依法申请仲裁或向法院提起诉讼。
第五章 室内环境质量
第二十六条 承建企业在施工期间，必须严格遵守规定的作业时间，最大限度降低施工噪音，减少对环境的污染。
第二十七条 施工过程中产生的各类固体及液体废弃物，必须按规定的地点、方式及时间进行堆放与清运。严禁将这些废弃物违规堆放在公共通道或其他区域。
第二十八条 施工所使用的全部材料与设备必须符合国家标准，具备质量合格证明、清晰的中文产品标识，包括名称、规格、型号、生产厂家及厂址。严禁使用国家明令淘汰的建筑装饰材料与设备。
第二十九条 委托企业进行的改造项目，在竣工后，室内空气质量必须达到国家相关标准。运营方可委托有资质的检测机构进行空气质量检测。如检测不合格，承建企业应负责返工，并由责任方承担相应损失。
第六章 竣工验收与保修
第三十条 改造工程完成后，运营方应根据设计合同约定及相应质量标准进行验收。验收合格后，承建企业应出具工程质量的保修文件。
物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。
第三十一条 对于由承建企业负责采购的材料与设备，工程竣工后应向运营方提交产品的说明书、保修单及环保性能说明书。
第三十二条 在正常使用条件下，内部改造工程的最低保修期为两年。对于有防水要求的区域，如厨房、卫生间及外墙面的防渗漏工程，保修期则为五年。保修期从工程竣工验收合格之日开始计算。
第七章 法律责任
第三十三条 若施工活动导致相邻区域的管道堵塞、渗漏、水电中断或物品损坏等，运营方应负责修复与赔偿。若责任在于承建企业，运营方可向其进行追偿。
若因运营方擅自改动供暖或燃气管道及设施而造成损失，则由运营方承担赔偿责任。
第三十四条 装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。
第三十五条 若运营方未进行申报登记即开始施工，相关管理部门将责令其改正，并处五百元以上一千元以下的罚款。
第三十六条 装修人违反本办法规定，将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处5百元以上1千元以下的罚款。
第三十七条 装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。
第三十八条 施工活动中如有以下行为，相关管理部门将责令改正，并处以罚款：
（一）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款；
第二，损坏设施原有节能设施或降低节能效果的，对承建企业处一千至五千元罚款；
第三，擅自改动供暖或燃气管道及设施的，对运营方处五百至一千
（四）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款。
第三十九条 未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。
第四十条 装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》的，由建设行政主管部门按照有关规定处罚。
第四十一条 装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火作业和进行焊接作业的，或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，由建设行政主管部门责令改正，并处1千元以上1万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，并处1万元以上3万元以下的罚款；造成重大安全事故的，降低资质等级或者吊销资质证书。
第四十二条 物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。
第四十三条 有关部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予行政处分。
第八章 附 则
第四十四条 工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下，可以不申请办理施工许可证的非住宅装饰装修活动参照本办法执行。
第四十五条 住宅竣工验收合格前的装饰装修工程管理，按照《建设工程质量管理条例》执行。
第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以依据本办法，制定实施细则。
第四十七条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
第四十八条 本办法自2002年5月1日起施行。
